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Die Immobilie ist nicht nur Wohnraum fürs Alter, sondern vielmehr auch eine Kapitalanlage. Entweder zum Eigennutz oder zur Vermietung an Dritte. Beides rechnet sich kräftig, wenn die Finanzierung ideal auf Ihr Vorhaben abgestimmt ist.
Der Kauf und die anschließende Vermietung einer Immobilie (Fremdnutzung) ist seit langem eine solide und attraktive Geldanlage. Wie bei anderen Kapitalanlagen auch, sollte die Investition jedoch gut durchdacht sein und professionell abgewickelt werden.
Steuervorteile erkennen und nutzen
Unerlässlich für den Kapitalanleger ist jedoch neben der Wahl der geeigneten Immobilie die richtige Finanzierung. Anders als bei der Eigennutzung werden fremd genutzte Immobilien steuerlich begünstigt. Um die speziellen Vorteile für Kapitalanleger nicht ungenutzt zu lassen, sollten Sie sich mit den Steueraspekten vertraut machen:
Kauf einer bestehenden oder neugebauten Immobilie |
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Abschreibungsmöglichkeiten
Die Immobilie ist nicht nur Wohnraum fürs Alter, sondern vielmehr auch eine Kapitalanlage. Entweder zum Eigennutz oder zur Vermietung an Dritte. Beides rechnet sich kräftig, wenn die Finanzierung ideal auf Ihr Vorhaben abgestimmt ist.
Der Kauf und die anschließende Vermietung einer Immobilie (Fremdnutzung) ist seit langem eine solide und attraktive Geldanlage. Wie bei anderen Kapitalanlagen auch, sollte die Investition jedoch gut durchdacht sein und professionell abgewickelt werden.
Steuervorteile erkennen und nutzen
Unerlässlich für den Kapitalanleger ist jedoch neben der Wahl der geeigneten Immobilie die richtige Finanzierung. Anders als bei der Eigennutzung werden fremd genutzte Immobilien steuerlich begünstigt. Um die speziellen Vorteile für Kapitalanleger nicht ungenutzt zu lassen, sollten Sie sich mit den Steueraspekten vertraut machen:
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Abschreibungsmöglichkeiten für den Vermieter auf einen Blick.
Sie sind Vermieter oder wollen Vermieter werden? Wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie besitzen und diese vermieten oder verpachten, können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten folgendermaßen abschreiben:
-> Neubauten und Gebrauchtobjekte
Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden, können Sie 2% jährlich über maximal 50 Jahre abschreiben. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% jährlich über maximal 40 Jahre.
-> Denkmalobjekte
Beim Erwerb oder Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes können Sie die Sanierungskosten abschreiben. Möglich sind dabei 9% jährlich über 8 Jahre, sowie weitere 4 Jahre 7% jährlich. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2004 erworben wurden, liegt die Abschreibung bei 10% jährlich über 10 Jahre. Voraussetzung für Abschreibungen: Die Immobilie ist zu Wohnungszwecken fremd vermietet und zählt zu Ihrem Privatvermögen. Wie hoch die Kosten für die Herstellung bzw. Sanierung sind oder wie viele Objekte Sie besitzen, spielt keine Rolle. Allerdings müssen sie entsprechend nachgewiesen werden. Neben diesen Abschreibungsmöglichkeiten können auch zahlreiche Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
-> Hinweis
Diese Information richtet sich an den interessierten Privatanleger. Sie ist weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erhebt sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Die Darstellungen können die Beratung durch Ihren Steuerberater daher nicht ersetzen. Sämtliche Ausführungen basieren auf der gegenwärtigen Rechts- und Steuergesetzeslage (Stand Dezember 2003). Die künftige Rechtsentwicklung ist jedoch nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.
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Werbungskosten zur Verminderung des zu versteuernden Einkommens
Werbungskosten zur Verminderung des zu versteuernden Einkommens.
Vermieter können Kreditkosten als Werbungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.
Im Jahr der Anschaffung können Kapitalanleger folgende einmalige Aufwendungen absetzen:
- Disagio
- Notarkosten für Grundschuldbestellung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Anwalts- und Gerichtskosten
- Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren
Auch in den Folgejahren ergeben sich durch laufende Aufwendungen Steuervorteile, beispielsweise durch:
- Jährliche Darlehenszinsen (Kreditzinsen)
- Erhaltungsaufwendungen
- Kontoführungsgebühren
- Grundsteuer
- Versicherungsbeiträge (Bauherrenhaftpflicht-, Gebäudehaftpflicht- und Gebäudefeuerversicherung)
- Sonstige Kosten, die dazu dienen, Mieteinnahmen zu erzielen und zu sichern (Bsp. Erhaltungsaufwendungen)
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Steuerliche Nutzung der Tilgung durch Tilgungsaussetzung. Dieser Artikel ist mehr als nur geldwert. Wir helfen Ihnen gern weiter und sorgen dafür, dass Tilgungsaussetzungen sich richtig auszahlen.
Steuerliche Nutzung der Tilgung durch Tilgungsaussetzung.
Anders als bei selbst genutzten Immobilien können Darlehensnehmer bei fremd genutzten Immobilien die Darlehenszinsen steuerlich geltend machen (siehe Werbungskosten unten).
Für Kapitalanleger empfiehlt es sich daher in der Regel nicht, das Darlehen Monat für Monat zurückzuzahlen - wie es bei Annuitätendarlehen üblich ist. Hintergrund: Bei einer monatlichen Rückzahlung reduziert sich die Zinsbelastung von Monat zu Monat - und somit auch der Steuervorteil.
Stattdessen ist eine endfälliges Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung ratsam. Der monatliche Tilgungsbetrag wird dabei nicht zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens verwendet, sondern kann in einen separaten Vermögensaufbauplan investiert werden. Dadurch bleiben der Darlehensbetrag und die Zinsbelastung - und somit auch der Steuervorteil - während der Laufzeit konstant. Durch diese Optimierung lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen und folglich die Rentabilität des Investments deutlich steigern.
-> Werbungskosten (Erklärung)
Vermieter können Kreditkosten als Werbungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.
Im Jahr der Anschaffung können Kapitalanleger folgende einmalige Aufwendungen absetzen:
Disagio
Notarkosten für Grundschuldbestellung und Beurkundung des Kaufvertrags
Anwalts- und Gerichtskosten
Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren
-> Aufwendungen sorgen für Steuervorteile in den Folgejahren
Jährliche Darlehenszinsen (Kreditzinsen)
Erhaltungsaufwendungen
Kontoführungsgebühren
Grundsteuer
Versicherungsbeiträge (Bauherrenhaftpflicht-, Gebäudehaftpflicht- und Gebäudefeuerversicherung)
Sonstige Kosten, die dazu dienen, Mieteinnahmen zu erzielen und zu sichern (Bsp. Erhaltungsaufwendungen) Betriebskosten
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Steueroptimierter Einsatz des Eigenkapitals in ein Beitragsdepot.
Das Beitragsdepot macht einfach Sinn...
Für Kapitalanleger ist es wichtig, genau zu kalkulieren, wie viel Eigenkapital sie einsetzen. Anstatt das Eigenkapital direkt zur Immobilienfinanzierung zu verwenden, empfiehlt sich häufig der Einsatz eines so genannten Beitragsdepots.
Beispiel: Anstelle von 50.000 Euro fließen nur 25.000 Euro direkt in die Immobilie. Die restlichen 25.000 Euro des Eigenkapitals werden in eine steueroptimierte Vermögensanlage (das Beitragsdepot) investiert. Weil weniger Eigenkapital eingesetzt wird, erhöht sich der Finanzierungsbedarf von 150.000 Euro auf 175.000 Euro.
Dadurch steigt die Zinsbelastung von 9.000 Euro pro Jahr auf 10.500 Euro pro Jahr an. Kompensiert wird der Anstieg durch eine von 3.000 Euro auf 1.500 Euro pro Jahr reduzierte Sparrate, so dass die Gesamtaufwendungen (Zins + Sparrate) von 12.000 Euro pro Jahr unverändert bleiben.
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